北京老经适房再传利好，天通苑回龙观可直接上市交易

五环以东的北京百环家园小区在三环路边，此为2004年开发的经济适用房小区，最近因一则老经适用房进行上市交易的新规，又一次成为众人瞩目的焦点，它完整地见证了北京经适房从有着严格限制到交易限制得以简化的整个历程，特别是2008年4月11日这个特定时间点，成为了划分新老政策的界限所在。

老经适房直接上市的秘密

从2026年起始，诸如百环家园、天通苑、回龙观这般2008年4月11日前签约的老经适房，满五年后上市交易情形变得简便许多了。往昔业主售卖房屋，必定先要前往区里住保部门开具一张《已购经济适用住房上市出售意见》，以此证实政府放弃回购，这套手续办理下来起码得耗费两三周时间。如今并非如此了，业主径直拿着房本以及契税票，前往房屋所在区的房管局便能够办理过户。

为什么政府会突然“放手”呢？北京市住建委有一位熟悉情况的工作人员说出了实情，这批老经适房户型普遍偏大，百环家园很多户型都位于100平米以上，然而2007年以后新配售的经适房严格被控制在60平米以内，即便政府回购了这些大房子，也没办法分配给新的轮候家庭，在操作上根本不具备现实性，从2008年到现在，全市都未曾出现过一例政府实际回购老经适房的案例。

新老经适房待遇为何不同

相同的是经济适用房，2008年4月11日成为了分水岭，在这个日期之前签约的，被称作“老经适房”，满五年上市需按照成交价的10%补交土地收益，在这个日期之后签约的，被叫做“新经适房”，满五年上市要依照原购房价和同地段商品房价差价的70%进行补交，这个补交比例相差了整整7倍。

以百环家园中那套100平米当年费用为40万买进的房子作为例子，如今其市场价格是500万，老经适房业主仅仅需要补交50万，这是成交价的10%，新经适房业主要是当初同样是以40万买入，现在同地段商品房价格按照每平米5万来计算，那么就要补交（500万-40万）×70% = 322万，这个差距致使很多新经适房业主大声呼喊“卖不起”，新经适房上市之际，区县住保部门依然存有优先回购的权力，并且区里要是没有资金进行回购的，甚至是可以由市保障房建设投资中心来接手。

百环家园的十六年变迁

2004年，百环家园开盘之际，其均价仅仅只有四千多块钱每平米，然而旁边的富力城已然卖到了八千多，那个时候选择购买这里的人群，诸多是北京的老居民以及拆迁户，2006年，居住在百环家园7号楼的张先生一家三口，花费不到四十万买下了一套九十八平米的两居室，这在当时可是一笔数目不小的钱财。

过去了十六年，百环家园的房价已然涨到超出每平米五万多。去年的时候，张先生打算把房子卖掉，然后换到郊区去，然而却被告知，得前往朝阳区的住保部门去开具证明。他跑了三趟，这才将所有材料准备齐全，仅仅是排队就耗费了半个月。如今新规出台之后，他懊悔自己卖得太早了，“要是晚半年再卖，节省下来的可不单单是时间，还有中介代办证明所花费的3000块钱费用呢。”在百环家园像张先生这样的业主，还有上千户。

限价房也迎来解禁潮

2008年于北京推出的限价房，近期也开始呈现扎堆“满五年”的情况，首批限价房涵盖旗胜家园等9个项目，数量总计2.7万套，它们皆是在2008年进行摇号，于2009年实现入住的，这些房子在上市之际，需依照同地段普通商品房价格与限价房购买价之间差值的35%来补交土地收益。

头等重要的是，“同地段商品房价格”怎么求，那是个门道。这儿得说清楚，市住建委也有了明确说法，在官方还没把指导价公布出来以前，那就按照税务部门核定的计税价格来计算。在实际操作这个环节当中，二手房交易的计税价多数情况下是最低计税价，这所表达的意思就是，业主实际需要补交的钱会相对少那么一些。就比如说有一套原本价格为50万、当下变成最低计税价300万的限价房，它所需要补交的金额是（300万减去50万）乘以35%等于87.5万，这跟按照市场价去核算相比，能够省下不错的一笔呢。

政府回购权为何名存实亡

2008年时的政策设计当中，政府优先回购属于防止经适房炒卖的其一关键举措。可十多年过去，此关键举措几乎从未真正实施过。市住建委相关负责人表示，区县安排回购资金需通过财政预算流程，时间跨度极大，众多家庭难以承受这般漫长等待。并且，那些面积动辄上百平米的老旧经适房，即便回购回来也并无实际用途。

新经适房这边，虽保留回购权，实际操作却也面临困难。以市保障房建设投资中心作为经济形势下的企业，资金使用更为灵活，能够快速完成回购。即便如此，真正被政府回购的经适房依旧少之又少。一位业内人士计算认为：一套经适房回购需一次性拿出上百万资金，全市符合回购条件的房子数量数以万计，就算政府想要全部回购，资金压力也承受不起。

简化流程背后的民生考量

此次对老经适房上市流程予以简化，最直接的受益对象乃是那些急需进行房屋置换的业主，在百环家园的业主群之中，近期讨论最为频繁的内容便是卖房流程加快了，在以往，从申请开具相关证明直至拿到过户单，速度最快之时也需要耗费一个月，而如今仅仅半个月便能够完成全部手续，并且还省去了前往住保部门奔波的环节，这对于上班族而言便利性大大提升了。

换成更大的视角瞧，简化程序同样也算在盘活存量住房。于北京的二手房交易的范畴内，经济适用房占据一部分占比，且流程繁杂向来一直是被指责诟病的问题所在。在此次改革之后，预估推算每年能够释放出上千套老旧经济适用房进而进入市场之中。这些房子绝大多数地段位置良好、配套设施成熟完善，对于有刚性需求的购房者而言是切实实际存在的利好之处。恰似如一位中介所讲的那般：“房子仍然还是那些房子，然而交易成本降低下降了，流动性提升增强上来了，对于买卖双方来说均都是好事。”。

有住在天通苑的朋友在你身边吗，还是有住在回龙观的，又或者是住在百环家园的那种朋友呀有没有？卖房阶段他们遭遇过啥样子程序方面所突显出来的各种各样麻烦？欢迎前往评论区围绕这些老旧经适房的实实在在交易环节当中发生的故事进行交流讨论。